État des lieux d'entrée : le guide complet pour ne plus avoir de litige
Comment réaliser un état des lieux d'entrée conforme à la loi ALUR, les pièges à éviter, et pourquoi le faire en ligne change tout. Modèle inclus.
L'état des lieux d'entrée est le document le plus important du dossier locatif. Mal fait, il devient la principale source de litiges au moment de rendre la caution. Bien fait, il vous protège pendant toute la durée du bail. Ce guide vous explique comment le réussir, étape par étape, et comment l'EDL numérique simplifie radicalement le processus.
Pourquoi l'état des lieux d'entrée est si important
L'état des lieux d'entrée fait foi en cas de désaccord à la sortie. C'est lui qui détermine si une rayure sur le parquet ou une trace sur le mur peut vous être imputée. La loi ALUR de 2014 a précisé ses obligations : il doit être contradictoire (signé par les deux parties), précis (pièce par pièce, élément par élément), et établi en autant d'exemplaires qu'il y a de parties.
En pratique, 65 % des litiges locatifs proviennent d'un EDL incomplet ou imprécis (source : Anil). Un mur mal décrit, une serrure non testée, un radiateur oublié — et c'est plusieurs centaines d'euros de caution qui partent en fumée, dans un sens ou dans l'autre.
Un état des lieux non signé par les deux parties n'a aucune valeur juridique. En cas de litige, c'est comme s'il n'existait pas.
Ce que la loi exige (et ce qu'elle n'exige pas)
Le décret du 30 mars 2016 fixe les mentions obligatoires. Votre EDL doit contenir :
- Le type d'état des lieux (entrée ou sortie)
- La date de l'établissement
- La localisation du logement (adresse complète)
- Le nom des parties et leur domicile ou siège social
- Le cas échéant, le nom des personnes mandatées
- Les relevés de compteurs (eau, électricité, gaz)
- Le détail et la destination des clés remises
- Pour chaque pièce : la description des revêtements (sols, murs, plafonds) et leur état
- Les équipements et leur état de fonctionnement
- La signature des parties
Ce que la loi n'exige pas mais qui change tout :
- Des photos datées (recommandées fortement)
- La mention "à vérifier" pour les équipements non testés
- Un support numérique (autorisé depuis 2016)
La méthode pas-à-pas
1. Préparer en amont
Imprimez votre modèle d'EDL (ou ouvrez votre outil numérique), apportez un mètre, un appareil photo (ou votre téléphone), et prévoyez 30 à 45 minutes par pièce. Ne sous-estimez pas le temps : un EDL bâclé est un EDL inutile.
2. Faire le tour pièce par pièce
Suivez toujours le même sens (par exemple : entrée → séjour → cuisine → chambres → salle de bains → WC → annexes). Pour chaque pièce, notez :
- État des murs (papier peint, peinture, fissures)
- État des sols (parquet, carrelage, moquette)
- État du plafond
- Fenêtres et volets (ouverture, fermeture, joints)
- Prises et interrupteurs (test à la mise en marche)
- Radiateurs (allumés, vérifier qu'ils chauffent)
- Équipements spécifiques (placards, hottes, etc.)
3. Tester tous les équipements
C'est l'étape la plus souvent bâclée. Ouvrez les robinets (eau chaude et froide), tirez la chasse, allumez chaque ampoule, vérifiez les VMC, ouvrez le four, faites tourner la plaque de cuisson. Tout ce qui n'est pas testé doit être marqué "non vérifié" — pas "en bon état".
4. Photographier systématiquement
Au minimum 3 à 5 photos par pièce, plus une photo de chaque défaut. Les photos doivent être datées (votre téléphone le fait automatiquement). En cas de litige, une photo datée vaut dix descriptions écrites.
5. Relever les compteurs
Notez les chiffres exacts (avec décimales) de chaque compteur, en présence du locataire. Photographiez-les.
6. Signer le document
Les deux parties signent chaque page. Le locataire repart avec un exemplaire papier ou numérique. Vous gardez le vôtre, dûment archivé.
Les pièges à éviter
| Piège | Conséquence |
|---|---|
| Mentions vagues ("bon état général") | Aucune valeur juridique |
| Oubli des équipements | Le locataire peut prétendre qu'ils étaient HS |
| Pas de photos | Charge de la preuve renversée |
| Signature absente sur certaines pages | EDL contestable |
| Pas de relevé de compteurs | Litige sur les consommations |
Pourquoi faire son EDL en ligne ?
L'EDL papier reste légal, mais il accumule les inconvénients : photos à imprimer, pages à scanner, exemplaires à classer, perte fréquente. L'état des lieux en ligne résout tout cela d'un coup :
- Modèle ALUR pré-rempli : vous ne pouvez plus rien oublier
- Photos directement intégrées dans le document, par pièce
- Signature électronique sur place (tablette) ou à distance
- PDF unique envoyé aux deux parties et archivé automatiquement
- Aucune ressaisie : le document est exploitable directement pour la sortie
Un EDL d'entrée numérique se réalise en 10 à 15 minutes pour un T2, contre 1 à 2 heures pour la version papier (avec retranscription).
Et l'EDL de sortie ?
L'EDL de sortie reprend exactement la structure de celui d'entrée — c'est tout l'intérêt de bien faire le premier. Comparez les deux documents, identifiez les dégradations qui ne relèvent pas de l'usure normale (concept clé du droit locatif), et déduisez les réparations de la caution si nécessaire.
Si vous avez fait votre EDL d'entrée numérique, l'EDL de sortie devient un simple jeu de comparaison : 5 minutes par pièce, ligne par ligne.
En résumé
Un bon état des lieux d'entrée, c'est :
- Du temps : ne pas le bâcler
- De la précision : décrire chaque élément, tester chaque équipement
- Des photos datées : votre meilleure preuve
- La signature des deux parties : sans signature, pas d'EDL
- Un bon support : le numérique simplifie tout
Bien fait, l'EDL d'entrée vous évite des litiges, vous protège juridiquement, et fluidifie toutes les étapes suivantes du bail.
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