Revenus fonciers 2026 : micro-foncier ou réel pour une location vide ?
Location vide : micro-foncier ou régime réel, seuil de 15 000 euros, abattement, déficit foncier, formulaires 2042 et 2044. Le guide fiscal 2026 pour bailleurs.
Vous louez un logement vide ? Vos loyers sont des revenus fonciers, à déclarer chaque année. Deux régimes s'offrent à vous : le micro-foncier, simple, ou le réel, plus fin. Choisir le bon peut faire une vraie différence sur votre impôt. Voici comment trancher en 2026.
Revenus fonciers ou LMNP : ne pas confondre
C'est le point de départ. Le régime dépend du type de location :
- Location vide : les loyers sont des revenus fonciers.
- Location meublée : les loyers relèvent des BIC, sous le statut LMNP (voir notre article sur la fiscalité LMNP en 2026).
Cet article traite de la location vide. Deux régimes sont possibles : le micro-foncier ou le réel.
Le micro-foncier : la simplicité
Si vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €, vous relevez automatiquement du micro-foncier. Son principe :
- un abattement forfaitaire de 30 % appliqué sur vos loyers ;
- aucune charge à détailler : l'abattement est censé couvrir vos frais ;
- une déclaration allégée : vous reportez le loyer brut en case 4BE de la déclaration 2042.
Le micro-foncier est idéal si vos charges réelles sont faibles (moins de 30 % des loyers) : vous ne remplissez qu'une case et l'abattement de 30 % joue en votre faveur.
Le régime réel : quand les charges comptent
Vous relevez du réel automatiquement au-dessus de 15 000 € de revenus fonciers, ou sur option en dessous. Son principe : vous déduisez vos charges réelles des loyers perçus, notamment :
- les intérêts d'emprunt ;
- les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration ;
- la taxe foncière ;
- les primes d'assurance (dont la PNO) ;
- les frais de gestion et certaines charges de copropriété.
Le réel se déclare sur le formulaire 2044, dont le résultat est reporté sur la 2042.
L'option pour le réel vous engage pour trois ans. Elle n'est intéressante que si vos charges déductibles dépassent l'abattement de 30 % du micro-foncier. Faites le calcul avant d'opter.
Le déficit foncier : l'atout du réel
Quand vos charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. La part liée aux dépenses (hors intérêts d'emprunt) s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, ce qui réduit directement votre impôt. Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes. C'est un levier puissant après des travaux, hors de portée du micro-foncier.
Micro ou réel : le comparatif
| Critère | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Condition | Revenus ≤ 15 000 € | > 15 000 € ou sur option |
| Prise en compte des charges | Forfait de 30 % | Charges réelles déduites |
| Déficit foncier | Non | Oui (jusqu'à 10 700 €/an sur le revenu global) |
| Déclaration | Case 4BE (2042) | Formulaire 2044 |
| Engagement | Aucun | 3 ans en cas d'option |
Bien déclarer commence par une bonne gestion
Choisir le réel suppose de conserver tous vos justificatifs : quittances, factures de travaux, décomptes de charges, avis de taxe foncière, tableaux d'amortissement d'emprunt. Une comptabilité locative à jour toute l'année transforme la déclaration en formalité.
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En résumé
Les revenus fonciers en location vide, en 2026 :
- Loyers d'un logement vide = revenus fonciers (le meublé, c'est le LMNP)
- Micro-foncier sous 15 000 € : abattement de 30 %, case 4BE
- Régime réel au-delà ou sur option : charges réelles déduites, formulaire 2044
- Le réel ouvre le déficit foncier (jusqu'à 10 700 €/an sur le revenu global)
- L'option pour le réel engage 3 ans : à ne choisir qu'après calcul
Le bon réflexe : comparez chaque année vos charges réelles à l'abattement de 30 %, et gardez vos justificatifs à jour.
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