État des lieux de sortie et restitution de la caution : le guide
EDL de sortie : comparaison avec l'entrée, dégradations vs usure, délais de restitution du dépôt de garantie, retenues justifiées. Le guide pour les bailleurs.
L'état des lieux de sortie décide du sort de la caution. Bien fait, il protège le bailleur et évite les litiges ; bâclé, il tourne au conflit. Voici comment le réaliser et restituer le dépôt de garantie dans les règles.
À quoi sert l'état des lieux de sortie
L'état des lieux (EDL) de sortie décrit l'état du logement au départ du locataire. Son intérêt : le comparer à l'état des lieux d'entrée. C'est cette comparaison, et elle seule, qui permet de déterminer d'éventuelles dégradations imputables au locataire.
Sans EDL d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état, et le bailleur ne peut quasiment rien retenir. D'où l'importance d'un EDL d'entrée soigné dès le départ.
Comment le réaliser
- En présence des deux parties (ou de leurs représentants), de façon contradictoire.
- Pièce par pièce, en reprenant les constats de l'entrée.
- Avec des photos datées, qui font foi en cas de litige.
- Relevé des compteurs et restitution des clés.
- Signé par le bailleur et le locataire.
Avec Locqui, l'EDL de sortie reprend automatiquement l'EDL d'entrée pièce par pièce, met les deux états en regard, et signale les écarts : la comparaison est faite pour vous, photos à l'appui.
Dégradations ou usure normale ?
C'est le cœur du sujet. On ne peut retenir sur la caution que les dégradations imputables au locataire, jamais l'usure normale liée à un usage courant.
| À la charge du locataire | À la charge du bailleur |
|---|---|
| Trous importants, moquette brûlée | Peinture défraîchie par le temps |
| Vitre cassée, sanitaire fêlé | Usure des joints, du parquet |
| Dégâts par manque d'entretien | Vétusté des équipements |
La vétusté se calcule souvent avec une grille (par exemple un abattement annuel sur la valeur d'une peinture ou d'une moquette). On ne facture pas au locataire un équipement à neuf s'il était déjà usé à son arrivée.
La restitution du dépôt de garantie
Les délais sont stricts :
- 1 mois après la remise des clés si l'EDL de sortie est conforme à l'entrée.
- 2 mois en cas de dégradations justifiant des retenues.
Toute retenue doit être justifiée par des devis ou des factures. Vous ne pouvez pas retenir un montant forfaitaire « au cas où ».
En cas de retard, le dépôt de garantie non restitué est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Un oubli coûte cher : respectez les délais.
En cas de litige
Avant toute action en justice, la commission départementale de conciliation (CDC) peut être saisie gratuitement pour les litiges sur le dépôt de garantie et l'état des lieux. Un EDL de sortie précis, comparé à l'entrée et photographié, est votre meilleure pièce.
Après la sortie
Une fois l'EDL de sortie signé, le logement est de nouveau disponible : vous pouvez relancer une annonce et enchaîner sur un nouveau locataire. Avec Locqui, le bien repasse automatiquement en « disponible » dès la signature de l'EDL de sortie.
En résumé
L'EDL de sortie et la caution, c'est :
- Une comparaison avec l'EDL d'entrée qui fait foi
- Un constat contradictoire, photographié et signé
- Une distinction stricte entre dégradations (locataire) et usure normale (bailleur)
- Une restitution en 1 mois (conforme) ou 2 mois (avec retenues justifiées)
- Une majoration de 10 % par mois de retard en cas de restitution tardive
Un bon EDL d'entrée, un EDL de sortie précis, et la restitution de la caution devient une simple formalité.
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