Modèle de bail meublé 2026 : mentions, durée, mobilier obligatoire
Le bail meublé en 2026 : liste du mobilier obligatoire, durée, dépôt de garantie, préavis, inventaire. Le guide complet et conforme pour les bailleurs.
Louer en meublé attire de plus en plus de bailleurs, pour sa souplesse et sa fiscalité. Mais le bail meublé a ses propres règles : mobilier imposé par la loi, durée réduite, inventaire obligatoire. Voici tout ce qu'il faut pour un bail meublé conforme en 2026.
Meublé ou vide : la différence en 30 secondes
Un logement est meublé si le locataire peut y vivre immédiatement avec ses seuls effets personnels. À défaut, c'est une location vide, soumise à d'autres règles (voir notre modèle de bail de location vide).
| Critère | Bail meublé | Bail vide |
|---|---|---|
| Durée minimale | 1 an (9 mois étudiant) | 3 ans |
| Préavis locataire | 1 mois | 3 mois (1 en zone tendue) |
| Préavis bailleur | 3 mois | 6 mois |
| Dépôt de garantie | 2 mois max | 1 mois max |
| Régime fiscal | BIC (LMNP) | Revenus fonciers |
Le mobilier obligatoire (décret du 31 juillet 2015)
C'est la spécificité du meublé : la loi impose une liste de 11 catégories d'équipements. Il manque un seul élément et le bail peut être requalifié en location vide.
- Literie avec couette ou couverture
- Dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres (volets, rideaux)
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur avec un compartiment congélation
- Vaisselle en nombre suffisant
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager adapté au logement
Un mobilier incomplet expose à une requalification en bail vide (durée 3 ans, préavis et dépôt différents). Vérifiez chaque catégorie avant de faire signer.
Durée, dépôt, préavis
- Durée : 1 an, renouvelable par tacite reconduction. Pour un étudiant, un bail de 9 mois est possible, non reconductible tacitement.
- Dépôt de garantie : 2 mois de loyer hors charges maximum.
- Préavis : le locataire peut partir avec 1 mois de préavis (à tout moment). Le bailleur doit respecter 3 mois et un motif légitime (reprise, vente, motif sérieux).
L'inventaire du mobilier : une annexe obligatoire
Le bail meublé doit être accompagné d'un inventaire détaillé du mobilier et d'un état des lieux précisant l'état de chaque équipement. C'est votre meilleure protection en cas de litige à la sortie sur du mobilier manquant ou dégradé.
Avec Locqui, vous réalisez un état des lieux d'entrée photo qui inclut l'inventaire, signé par les deux parties.
Les mentions obligatoires
Comme le bail vide, le bail meublé suit un contrat-type issu de la loi ALUR. Il doit mentionner l'identité des parties, l'adresse et la surface, le montant et les modalités du loyer, le dépôt de garantie, la durée, et joindre les annexes (DDT, inventaire, notice d'information).
Et le bail mobilité ?
Pour une location meublée de courte durée (mutation, études, mission), le bail mobilité est une alternative : de 1 à 10 mois, non renouvelable, sans dépôt de garantie. Utile pour un public de passage.
La fiscalité du meublé
Les loyers d'un meublé relèvent des BIC (statut LMNP), avec le choix entre micro-BIC et régime réel. Un régime souvent avantageux, à découvrir dans notre article sur la fiscalité LMNP en 2026.
Faire signer le bail meublé
Une fois le bail rédigé et l'inventaire annexé, la signature électronique évite l'impression et les allers-retours : le locataire signe depuis son téléphone, vous recevez le PDF horodaté avec la même valeur juridique qu'une signature manuscrite.
Locqui génère votre bail meublé conforme, y joint l'inventaire et l'état des lieux, et le fait signer en ligne en quelques minutes.
En résumé
Le bail meublé en 2026, c'est :
- Un mobilier obligatoire en 11 catégories (décret 2015)
- Une durée de 1 an (9 mois étudiant), plus souple que le vide
- Un dépôt de 2 mois et un préavis locataire de 1 mois
- Un inventaire du mobilier annexé, indispensable
- Une fiscalité BIC/LMNP souvent avantageuse
Un meublé bien équipé et un bail carré, c'est moins de litiges et une location qui tourne.
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