Fiscalité LMNP en 2026 : amortissement, plus-value et ce qui change
Le statut LMNP en 2026 : micro-BIC ou régime réel, amortissement, réintégration dans la plus-value à la revente. Le guide clair pour les loueurs en meublé.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) reste en 2026 l'un des régimes les plus avantageux pour louer un logement. Mais une réforme importante, entrée en vigueur début 2025, change la donne au moment de la revente. Voici ce qu'il faut comprendre pour louer en meublé sereinement en 2026.
LMNP : de quoi parle-t-on ?
Vous êtes loueur en meublé non professionnel si vous louez un logement meublé et que vos recettes locatives ne dépassent pas certains seuils. Les loyers tirés d'une location meublée ne relèvent pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Pour être qualifié de meublé, le logement doit comporter les équipements de la liste fixée par le décret du 31 juillet 2015 (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, etc.). À défaut, c'est une location vide, soumise aux revenus fonciers.
Les deux régimes d'imposition
En LMNP, vous avez le choix entre deux régimes pour déclarer vos loyers.
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Principe | Abattement forfaitaire | Déduction des charges réelles |
| Comptabilité | Aucune | Bilan + liasse fiscale |
| Amortissement | Non | Oui |
| Pour qui ? | Petites recettes, peu de charges | Charges élevées, optimisation |
Le micro-BIC
Simple : vous déclarez vos recettes brutes et l'administration applique un abattement forfaitaire censé couvrir vos charges. Pas de comptabilité, mais pas de déduction des charges réelles ni d'amortissement.
Le régime réel
Plus exigeant en gestion (une comptabilité est nécessaire, souvent via un expert-comptable), mais bien plus puissant. Vous déduisez toutes vos charges réelles : intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurance, frais de gestion. Surtout, vous pouvez pratiquer l'amortissement.
L'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier, comme une usure comptable. Résultat : pendant de nombreuses années, le revenu imposable peut être réduit à zéro, alors même que vous percevez des loyers.
L'amortissement est-il supprimé en 2026 ?
Non. C'est l'une des grandes inquiétudes des loueurs : aucune mesure de la loi de finances pour 2026 ne supprime le statut LMNP ni l'amortissement. Les amendements visant à plafonner l'amortissement ont été abandonnés. Le statut conserve ses deux régimes historiques, micro-BIC et réel, et l'amortissement reste déductible sans plafonnement pendant l'exploitation.
Ce qui change vraiment : l'amortissement réintégré dans la plus-value
La vraie réforme vient de la loi de finances 2025 (article 24), dont les effets se poursuivent en 2026. Jusqu'ici, l'amortissement déduit chaque année n'avait aucune incidence au moment de la revente. Ce n'est plus le cas.
Désormais, lors de la cession du bien, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Concrètement, le prix d'acquisition retenu est minoré du montant des amortissements pratiqués.
Si vous avez amorti 50 000 euros sur dix ans, votre plus-value imposable augmente d'autant à la revente. L'avantage fiscal obtenu pendant l'exploitation est en partie repris au moment de la vente.
Point important : la réintégration ne se limite pas aux amortissements pratiqués depuis 2025. Elle vise aussi les amortissements antérieurs.
Les exceptions
Certaines résidences de services exploitées sous bail commercial échappent à cette réintégration : résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD et établissements pour personnes handicapées.
Et les prélèvements sociaux ?
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG de 1,4 point. Bonne nouvelle pour les bailleurs : cette hausse ne concerne que les revenus du capital mobilier. Les revenus locatifs, fonciers comme meublés (BIC), conservent leur taux de prélèvements sociaux de 17,2 %.
Comment choisir son régime en 2026 ?
La règle pratique reste la même :
- Peu de charges, petites recettes : le micro-BIC, plus simple, suffit souvent.
- Charges élevées (crédit, travaux), volonté d'optimiser : le régime réel est presque toujours gagnant, surtout grâce à l'amortissement.
Avec la réforme sur la plus-value, le régime réel reste très avantageux pendant la détention, mais il faut désormais raisonner sur l'ensemble du cycle : exploitation et revente. Un point avec un expert-comptable est plus que jamais recommandé avant de trancher.
Bien gérer pour bien déclarer
Quel que soit le régime, une location meublée bien tenue commence par une gestion rigoureuse : un bail meublé conforme, des quittances émises chaque mois, un état des lieux précis à l'entrée et à la sortie, et un suivi clair des loyers encaissés.
C'est exactement ce que Locqui automatise : génération du bail, signature électronique, quittances mensuelles et archivage des documents. De quoi aborder votre déclaration BIC avec des chiffres propres et tous vos justificatifs au même endroit.
En résumé
La fiscalité LMNP en 2026, c'est :
- Le statut LMNP maintenu, avec ses deux régimes micro-BIC et réel
- L'amortissement préservé et sans plafonnement pendant l'exploitation
- La réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente (loi de finances 2025), y compris les amortissements antérieurs
- Une exception pour certaines résidences de services sous bail commercial
- Des prélèvements sociaux à 17,2 % maintenus sur les revenus locatifs
- Un régime réel toujours pertinent, à arbitrer désormais sur tout le cycle détention plus revente
Le LMNP reste un excellent outil en 2026. Il demande simplement d'anticiper la revente et de tenir une gestion irréprochable.
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