Loi anti-squat et impayés : ce que change la loi pour les bailleurs

La loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, souvent appelée loi anti-squat ou loi Kasbarian-Bergé, a changé plusieurs règles importantes pour les propriétaires. Elle agit sur deux situations bien différentes que l'on confond souvent : le squat d'un côté, l'impayé de loyer de l'autre.

Comprendre cette distinction est la première chose à faire, car les procédures et les protections ne sont pas les mêmes. Cet article fait le point sur ce qui change concrètement pour les bailleurs en 2026.

Squat et impayé : deux situations à ne pas confondre

Le squat désigne l'occupation d'un logement par une personne qui n'a aucun titre pour s'y trouver. Elle est entrée sans autorisation, sans bail, souvent par effraction. Il n'y a jamais eu de relation locative.

L'impayé concerne au contraire un locataire en place, qui a signé un bail et payait son loyer, puis cesse de le faire. La relation locative existe et reste protégée par le droit du bail.

Cette différence est capitale. Un squatteur peut être évacué par une procédure administrative rapide. Un locataire en impayé, lui, reste protégé par la procédure judiciaire classique et par la trêve hivernale. Confondre les deux fait perdre du temps et expose à des erreurs.

Ce qui change face au squat

La loi a nettement renforcé l'arsenal contre l'occupation illicite. Trois évolutions méritent l'attention.

Des sanctions pénales alourdies. Le squat d'un domicile est désormais puni plus lourdement, avec des peines portées jusqu'à trois ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende. La notion de domicile a par ailleurs été élargie, de sorte qu'une résidence secondaire bénéficie de la même protection qu'une résidence principale.

Un nouveau délit pour l'occupation d'autres locaux. Occuper sans droit un bâtiment qui n'est pas un domicile, par exemple un local commercial ou un logement vacant, constitue maintenant une infraction spécifique, là où le vide juridique laissait souvent le propriétaire démuni.

La fin de l'obligation d'entretien envers le squatteur. Auparavant, un propriétaire pouvait voir sa responsabilité engagée pour un défaut d'entretien du bien squatté. Ce n'est plus le cas. Le squatteur ne peut plus se retourner contre le propriétaire au titre d'un manque d'entretien du logement qu'il occupe illégalement.

La procédure d'évacuation forcée par le préfet, plus rapide que la voie judiciaire, reste la voie à privilégier en cas de squat avéré d'un domicile. Elle suppose de déposer plainte, de prouver que le logement est bien votre domicile et de saisir le préfet.

Ce qui change face aux impayés

C'est le volet qui concerne le plus grand nombre de bailleurs, car l'impayé est bien plus fréquent que le squat. La loi a accéléré et sécurisé la procédure sur plusieurs points.

La clause résolutoire devient systématique. Tout bail d'habitation doit désormais prévoir une clause résolutoire, qui permet la résiliation automatique du contrat en cas de loyers impayés. Cette clause sécurise le bailleur dès la signature.

Des délais raccourcis. Le délai laissé au locataire après un commandement de payer resté sans effet a été réduit. La procédure peut donc avancer plus vite vers la résiliation du bail, ce qui limite l'accumulation de la dette.

Le rôle du juge encadré. Le juge peut toujours accorder des délais de paiement au locataire de bonne foi, mais ces délais sont plus encadrés. Le locataire doit notamment reprendre le paiement du loyer courant pour en bénéficier, ce qui responsabilise davantage et protège le bailleur d'une dette qui gonfle indéfiniment.

Une nouvelle sanction pour le maintien dans les lieux. Se maintenir dans un logement après une décision de justice définitive d'expulsion est désormais sanctionné. Cette sanction ne s'applique pas aux personnes les plus précaires, que le juge protège, mais elle dissuade les maintiens abusifs.

La meilleure protection reste la prévention

Toutes ces évolutions facilitent la résolution d'un impayé, mais elles interviennent une fois le problème installé. Le vrai levier d'un bailleur se situe en amont. Trois réflexes font la différence.

Bien sélectionner le locataire. Un dossier solide à l'entrée évite la plupart des impayés. Vérifier les revenus, la stabilité professionnelle et la cohérence des pièces fournies reste la première protection, bien avant toute procédure.

Réagir dès le premier retard. Un loyer en retard de quelques jours se règle souvent par un simple message. Laisser s'installer deux ou trois mois de retard transforme un oubli en dette difficile à recouvrer. La rapidité de réaction est déterminante.

Garder une trace écrite de tout. Quittances, relances, échanges : un dossier documenté accélère toute procédure ultérieure et solidifie votre position devant le juge. C'est aussi ce qui distingue un dossier qui aboutit d'un dossier qui traîne.

En résumé

La loi du 27 juillet 2023 a renforcé la protection des propriétaires, en durcissant nettement les sanctions contre le squat et en accélérant la procédure en cas d'impayés. Mais elle ne supprime ni la trêve hivernale ni la protection du locataire de bonne foi.

Trois choses à retenir :

1. Squat et impayé sont deux situations distinctes, avec des procédures différentes. Ne les confondez pas.
2. La procédure d'impayé est plus rapide qu'avant, grâce à la clause résolutoire systématique et à des délais raccourcis.
3. La prévention reste votre meilleure arme. Une bonne sélection, une réaction immédiate au premier retard et un dossier bien tenu valent mieux que n'importe quelle procédure.

En 2026, un bailleur mieux protégé par la loi est aussi un bailleur qui anticipe. La loi vous donne des outils, mais c'est votre vigilance au quotidien qui évite que le problème ne s'installe.