Modèle de bail de location vide 2026 : tout ce qu'il faut savoir
Le bail de location vide en 2026 : mentions obligatoires, clauses interdites, durée, dépôt de garantie. Modèle conforme à la loi et explications claires.
Le bail de location vide est le contrat le plus utilisé en France pour la location longue durée d'un logement non meublé. Encadré par la loi du 6 juillet 1989 et modifié par la loi ALUR puis la loi ELAN, il obéit à des règles strictes. Voici ce qu'il faut savoir avant de faire signer votre prochain bail.
Bail vide ou bail meublé : la différence en 30 secondes
Un logement est considéré comme meublé si le locataire peut y vivre immédiatement avec ses effets personnels. La liste des équipements obligatoires (literie, plaques de cuisson, vaisselle, etc.) est fixée par le décret du 31 juillet 2015. Tout ce qui n'entre pas dans cette catégorie est une location vide.
| Critère | Bail vide | Bail meublé |
|---|---|---|
| Durée minimale | 3 ans | 1 an (9 mois étudiants) |
| Préavis locataire | 3 mois (1 en zone tendue) | 1 mois |
| Préavis bailleur | 6 mois | 3 mois |
| Dépôt de garantie | 1 mois max | 2 mois max |
| Régime fiscal | Revenus fonciers | BIC (LMNP/LMP) |
Les mentions obligatoires en 2026
Depuis la loi ALUR, le bail de location vide doit utiliser un contrat-type fixé par décret. Les mentions obligatoires sont nombreuses :
Sur les parties
- Nom et domicile du bailleur (et de son mandataire le cas échéant)
- Nom et domicile du locataire
- Date de prise d'effet et durée du bail
Sur le logement
- Adresse complète
- Type de logement (appartement, maison) et nombre de pièces
- Surface habitable (loi Boutin)
- Période de construction
- Équipements (chauffage, eau, ascenseur, etc.)
- Destination des locaux (résidence principale)
Sur le loyer
- Montant du loyer mensuel
- Modalités de paiement (date, mode)
- Indice de référence des loyers (IRL) et date de révision
- Charges récupérables et modalité de paiement (provisions ou forfait)
- En zone tendue : loyer du précédent locataire, loyer de référence, complément de loyer éventuel
Annexes obligatoires
- Dossier de Diagnostic Technique (DPE, ERP, plomb, amiante, électricité, gaz, etc.)
- Notice d'information sur les droits et obligations des parties
- État des lieux d'entrée (peut être annexé après signature)
- Règlement de copropriété (extraits utiles)
- Inventaire des meubles s'il y en a quelques-uns
Un bail qui omet une mention obligatoire reste valable, mais le locataire peut demander en justice sa mise en conformité et obtenir des dommages-intérêts.
Les clauses interdites
Certaines clauses, même signées par le locataire, sont nulles de plein droit. Les plus fréquentes :
- Interdire au locataire d'avoir un animal domestique (sauf chien d'attaque)
- Imposer un prélèvement automatique pour le loyer
- Faire payer au locataire les frais de relance ou de recouvrement
- Le tenir responsable de dégradations causées par un tiers sans faute de sa part
- Lui imposer une assurance auprès d'une compagnie désignée
- Interdire d'héberger des proches
- Permettre au bailleur de résilier sans motif
Ces clauses sont réputées non écrites : elles ne produisent aucun effet, même signées.
Durée et résiliation
Durée
- 3 ans minimum si le bailleur est une personne physique
- 6 ans minimum si c'est une personne morale (SCI, société)
- Reconduction tacite à l'échéance, par périodes équivalentes
Résiliation par le locataire
Le locataire peut résilier à tout moment, avec un préavis de :
- 3 mois en zone non tendue
- 1 mois en zone tendue, ou pour certains motifs (mutation, perte d'emploi, premier emploi, état de santé, etc.)
Résiliation par le bailleur
Le bailleur ne peut résilier qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de 6 mois, et uniquement pour l'un de ces trois motifs :
- Reprise pour habiter ou loger un proche
- Vente du logement
- Motif légitime et sérieux (impayés, troubles de voisinage)
Le dépôt de garantie
Plafonné à 1 mois de loyer hors charges pour les locations vides. Il doit être restitué dans un délai de :
- 1 mois si l'EDL de sortie est conforme à celui d'entrée
- 2 mois s'il y a des dégradations à déduire
Tout retard ouvre droit à des pénalités : 10 % du loyer mensuel par mois de retard.
La signature : électronique ou manuscrite ?
Depuis 2016, la signature électronique du bail a exactement la même valeur juridique qu'une signature manuscrite, à condition d'utiliser une solution conforme eIDAS (le règlement européen sur la signature numérique).
Concrètement, faire signer un bail en ligne présente plusieurs avantages :
- Pas d'impression des dizaines de pages d'annexes
- Pas de RDV à organiser : le locataire signe depuis son téléphone
- Horodatage qualifié et preuve d'identité par SMS
- Archivage automatique du PDF signé pour 10 ans
Un bail signé en ligne via une solution comme Locqui (propulsée par Yousign) est opposable en justice au même titre qu'une signature en personne devant huissier.
En cas de litige
Avant toute action judiciaire, la commission départementale de conciliation (CDC) peut être saisie gratuitement. Elle traite les litiges sur :
- Le dépôt de garantie
- L'état des lieux
- Les charges locatives
- Le loyer (en zone tendue)
- La décence du logement
La saisine se fait par lettre recommandée et est obligatoire avant d'aller au tribunal pour les litiges relatifs au plafonnement du loyer.
En résumé
Le bail de location vide en 2026, c'est :
- Un contrat-type légal : ne pas inventer, utiliser le modèle ALUR
- Des mentions obligatoires strictes : oublis = risque de mise en conformité
- Des clauses interdites à éviter (animal, prélèvement automatique, etc.)
- 3 ans minimum de durée
- 1 mois maximum de dépôt de garantie
- La signature électronique légalement reconnue, qui simplifie tout
Un bail bien fait, c'est moins de litiges, moins d'imprévus, et plus de sérénité pour les deux parties.
Gérez vos locations sans effort
Locqui automatise vos EDL, baux, signatures et quittances. Essai gratuit 14 jours.
Essayer Locqui →