Passoires thermiques : quels logements sont interdits à la location en 2026 ?
DPE et interdiction de louer : calendrier 2025-2034, logements concernés, sanctions, solutions de rénovation. Le guide complet pour les bailleurs en 2026.
Depuis le 1er janvier 2025, certains logements ne peuvent plus être proposés à la location. La cause : un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) trop mauvais. Le calendrier d'interdiction se durcit chaque année jusqu'en 2034. Si vous êtes bailleur, voici tout ce qu'il faut savoir pour ne pas vous retrouver avec un bien inlouable.
Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?
Une passoire thermique est un logement très énergivore, mal isolé, coûteux à chauffer et fortement émetteur de gaz à effet de serre. Concrètement, ce sont les logements classés F ou G sur l'étiquette du DPE.
Le DPE classe chaque logement de A (très performant) à G (très énergivore) selon sa consommation d'énergie et ses émissions de CO2. Depuis sa réforme de 2021, le DPE est opposable : il engage la responsabilité du bailleur au même titre que les autres diagnostics.
| Classe DPE | Niveau de performance | Statut location |
|---|---|---|
| A à D | Bon à correct | Autorisé |
| E | Médiocre | Autorisé jusqu'en 2034 |
| F | Passoire thermique | Autorisé jusqu'en 2028 |
| G | Passoire thermique | Interdit depuis 2025 |
Le calendrier d'interdiction de location
C'est la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 qui a fixé le calendrier d'interdiction progressive. L'objectif : sortir du parc locatif les logements les plus énergivores.
| Date | Logements interdits à la location |
|---|---|
| 1er janvier 2025 | Classe G |
| 1er janvier 2028 | Classe F |
| 1er janvier 2034 | Classe E |
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location en France métropolitaine. Si votre bien est concerné, vous ne pouvez plus signer de nouveau bail tant qu'il n'a pas été rénové.
Quels baux sont concernés ?
L'interdiction s'applique aux nouveaux contrats : tout bail signé, renouvelé ou reconduit tacitement après la date d'interdiction de la classe concernée.
En pratique, comme un bail de location vide dure 3 ans et se reconduit tacitement, un logement classé G dont le bail se reconduit en 2026 bascule dans l'illégalité au moment du renouvellement. Le locataire en place peut alors exiger des travaux de mise en conformité.
Attention : il ne s'agit pas d'une expulsion automatique du locataire. Le bail en cours continue, mais le bailleur s'expose à des recours s'il ne respecte pas son obligation de fournir un logement décent.
Le critère de décence énergétique
Depuis 2023, la performance énergétique fait partie des critères de décence d'un logement. Un logement indécent ne peut légalement pas être loué. Concrètement, un locataire qui occupe une passoire thermique peut :
- Saisir la commission départementale de conciliation (CDC)
- Demander au juge d'ordonner des travaux sous astreinte
- Obtenir une réduction ou suspension du loyer jusqu'à mise en conformité
Aucune amende administrative forfaitaire n'est prévue, mais les conséquences financières d'un contentieux (travaux imposés, loyers suspendus, dommages et intérêts) peuvent être lourdes.
Le cas des départements d'outre-mer
Les DOM (Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion, Mayotte) bénéficient d'un calendrier décalé, adapté au climat tropical :
| Date | Logements interdits (DOM) |
|---|---|
| 1er janvier 2028 | Classe G |
| 1er janvier 2031 | Classe F |
Que faire en 2026 si votre bien est concerné ?
1. Vérifiez votre DPE
Un DPE est valable 10 ans. Si le vôtre date d'avant la réforme de juillet 2021, il peut avoir expiré ou ne plus refléter la réalité. Faites établir un DPE à jour par un diagnostiqueur certifié avant toute décision.
2. Faites réaliser un audit énergétique
Pour les passoires thermiques mises en vente, l'audit énergétique est obligatoire. Même hors vente, il reste le meilleur outil pour identifier les travaux qui feront gagner le plus de classes : isolation des combles, des murs, changement de fenêtres, système de chauffage.
3. Planifiez les travaux et les aides
Plusieurs dispositifs aident à financer la rénovation :
- MaPrimeRénov' (notamment le parcours accompagné pour les rénovations d'ampleur)
- Les Certificats d'Économie d'Énergie (CEE)
- L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)
- Certaines aides locales et de l'Anah
Sortir un logement de la classe G ou F valorise durablement votre bien : loyer maintenu, locataire fidélisé, charges réduites et plus-value à la revente. La rénovation énergétique est rarement une dépense perdue.
4. Gardez une trace de tout
En cas de litige, vous devrez prouver l'état du logement et les démarches engagées. Conservez vos diagnostics, devis et factures de travaux, ainsi qu'un état des lieux précis. Avec Locqui, vous centralisez le DPE et toutes les annexes du bail dans le dossier du logement, et vous générez un état des lieux horodaté en quelques minutes.
En résumé
L'interdiction de louer les passoires thermiques, c'est :
- Classe G interdite depuis le 1er janvier 2025
- Classe F interdite au 1er janvier 2028
- Classe E interdite au 1er janvier 2034
- Une interdiction qui frappe les nouveaux baux et les reconductions
- Pas d'amende forfaitaire, mais des risques de travaux imposés et de loyers suspendus
- Des aides à la rénovation (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ) pour anticiper
Le mot d'ordre pour 2026 : ne pas attendre la dernière minute. Un DPE à jour et un plan de travaux étalé dans le temps coûtent toujours moins cher qu'un logement bloqué et un locataire mécontent.
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